5月29日，《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重整行動(dòng)方案》公布，《行動(dòng)方案》共包括八個(gè)方面、50條政策措施。

　　在房地產(chǎn)相關(guān)表述中，《方案》提及完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求；及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)；允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款等。

　　樓市：支持剛性和改善性住房需求

　　《行動(dòng)方案》提出，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時(shí)間。新開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)可順延3個(gè)月繳納。完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，整個(gè)疫情對(duì)于樓市的影響還是比較直接的，因此政策的出臺(tái)是為了緩解目前樓市所遇到的一些矛盾，也是推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情后更加有序發(fā)展的一個(gè)重要舉措。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)推出了項(xiàng)目前期綠色通道，這在以往年份是沒有出現(xiàn)的，凸顯了房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的急迫性。購房者相關(guān)的政策只提到了支持剛需和改善需求的合理釋放，具體措施目前還未看到，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有具體政策出臺(tái)調(diào)整。

　　一家房企營銷人士向澎湃新聞表示，疫情以來，公司在上海的銷售幾乎停滯，而上海所在的區(qū)域占公司總銷售額的比例較大，所以這種壓力傳導(dǎo)到整個(gè)集團(tuán)。這次的行動(dòng)方案里“完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”的提法，作為房企還是很期待的，希望盡快出臺(tái)細(xì)則，早日落地，復(fù)工即可恢復(fù)銷售。

　　有潛在改善性需求購房者表示，“后續(xù)會(huì)進(jìn)一步關(guān)注具體落地細(xì)則，目前以觀望為主”。也有剛需客戶表示，“受疫情影響，公司經(jīng)營還未恢復(fù)，工作及后續(xù)還款能力存在不確定性，再觀望一下，但還是會(huì)選擇合適機(jī)會(huì)買房?！?/p>

　　拿地：緩解房企資金壓力

　　《方案》提出，盡快啟動(dòng)土地市場(chǎng)交易。及時(shí)恢復(fù)第一批次住宅用地集中出讓，抓緊做好第二批次土地出讓準(zhǔn)備工作。對(duì)公開招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機(jī)制。允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。

　　有意向參與上海首批集中供地的房企人士向澎湃新聞表示，“允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款”等政策對(duì)拿地企業(yè)而言是好事，可以緩解企業(yè)目前的資金壓力，也有助于企業(yè)整體資金的安排和利用效率，期待盡管出臺(tái)政策的執(zhí)行細(xì)則。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上述舉措對(duì)于吸引房企拿地是有積極作用的，包括土地出讓金的分期繳付制度、住宅用地起始價(jià)的合理確定、商辦用房自持比例的降低等，都在很大程度上降低了房企拿地的成本，也減少了房企拿地的顧慮，有助于活躍土地市場(chǎng)。尤其是近期上海要推出第一輪集中供地工作，此類配套措施及時(shí)到位。

　　今年5月26日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓滬告字[2022]第016號(hào)公告的出讓活動(dòng)的通知》，對(duì)出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》的監(jiān)管賬戶監(jiān)管期限起始時(shí)間和封存資金金額作了調(diào)整。

　　封存資金指的是房企用于繳付競(jìng)拍地塊的出讓價(jià)款。更新后的《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》顯示，申請(qǐng)人在監(jiān)管銀行開立的賬戶中封存的資金應(yīng)不小于申請(qǐng)人在《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》中扣除競(jìng)拍地塊保證金金額后的自有資金金額。

　　原來的監(jiān)管協(xié)議要求，申請(qǐng)人在監(jiān)管銀行開立的賬戶中封存的資金應(yīng)不小于申請(qǐng)人在《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》中填報(bào)的“用于本地塊交易的資金金額”。

　　由于開發(fā)商一般報(bào)名時(shí)該金額都會(huì)填到地塊中止價(jià)，所以普遍這一金額為地塊起始價(jià)格的110%，加上20%的保證金，總受限資金為地價(jià)的130%。而目前扣除20%保證金后，監(jiān)管資金比例明顯降低。

　　更新后的監(jiān)管協(xié)議明確，監(jiān)管期限自2022年5月31日起，至申請(qǐng)人未競(jìng)得地塊；或者申請(qǐng)人中標(biāo)地塊，且已支付出讓價(jià)款比例（含定金）達(dá)50%及以上；或者申請(qǐng)人提交由上海市土地交易事務(wù)中心出具的情況說明。

　　這也意味著，申請(qǐng)人中標(biāo)地塊且已支付出讓價(jià)款比例（含定金）達(dá)50%及以上的，即可結(jié)束資金監(jiān)管。

　　一家民企開發(fā)商表示，對(duì)于下半年拿地仍保持審慎態(tài)度，“能不拿就不拿，可拿可不拿的大概就選擇不拿?！痹撊耸勘硎?，“在現(xiàn)金流沒有那么充裕的情況下，目前還是以促銷售，保回款為主?！?/p>

　　另有央企開發(fā)商負(fù)責(zé)拿地的人士表示，目前公司在拿地方面是嚴(yán)格按照制定的計(jì)劃，拿地金額不超過全年銷售額的40%，堅(jiān)決不拿高價(jià)地，保持穩(wěn)健審慎地拿地態(tài)度。

　　舊改：年內(nèi)新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項(xiàng)目

　　《方案》還提出，加強(qiáng)城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障，年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項(xiàng)目。中心城區(qū)舊區(qū)改造聯(lián)動(dòng)政策推廣至五大新城，優(yōu)化完善城中村改造政策。積極拓寬融資渠道。支持發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券用于城市更新項(xiàng)目，健全住房租賃體系，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)。完善住房租賃法規(guī)政策，加強(qiáng)住房租賃管理和服務(wù)。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，要恢復(fù)經(jīng)濟(jì)需要全方位發(fā)力，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)重要一部分要承擔(dān)很多任務(wù)。比如投資這塊，通過舊改、五大新城建設(shè)，繼續(xù)拉動(dòng)投資。而且從以往經(jīng)驗(yàn)來看，舊改會(huì)釋放購房意愿，對(duì)住房消費(fèi)是有利舉措。加快復(fù)市也是保市場(chǎng)主體，企業(yè)需要有收入，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，縮短開發(fā)到銷售的周期，對(duì)房企而言減輕資金投入的壓力。一些費(fèi)用的緩繳也是降低企業(yè)短期負(fù)擔(dān)的手段。這些是方向性舉措，后續(xù)細(xì)致的具體方案相關(guān)部門會(huì)抓緊出臺(tái)和落實(shí)，在諸多利好推動(dòng)下，市場(chǎng)將快速回歸正常節(jié)奏。

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