600616股吧（萬達集團股份有限公司）

重點提示

5月20日，上海海博股份(行情600708,咨詢)（600708，股吧）有限公司（簡稱海博股份，600708.SH）公告稱，公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易的重大資產(chǎn)重組事項，已于5月19日獲中國證監(jiān)會有條件通過。

光明食品（集團）有限公司（下稱“光明集團”）旗下的農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（下稱“農(nóng)工商房地產(chǎn)”）被注入到海博股份，海博股份物流業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)置出上市公司，實現(xiàn)雙輪驅(qū)動。

光明集團新聞發(fā)言人潘建軍表示，這既是集團對房地產(chǎn)板塊的看好，也寄希望于通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實現(xiàn)整體轉(zhuǎn)型。

農(nóng)工商房地產(chǎn)可以說是光明集團利潤貢獻最高的業(yè)務(wù)板塊之一，2014年貢獻利潤占比24%，目前估值80.29億元。盡管如此，前幾年由于在三四線城市進行擴張，導(dǎo)致農(nóng)工商房地產(chǎn)盈利能力出現(xiàn)大跌。

全產(chǎn)業(yè)鏈布局：多重轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)

光明集團旗下有四個上市公司平臺：光明乳業(yè)(行情600597,咨詢)（600597，股吧）股份有限公司（600597）、上海梅林(行情600073,咨詢)（600073，股吧）正廣和股份有限公司（600073）、上海海博股份有限公司（600708）、上海金楓酒業(yè)(行情600616,咨詢)（600616，股吧）股份有限公司（600616）。海博股份重組只是光明集團在去年3月底向上海市國資委遞交改革方案以后啟動的第一個具體項目。

2014年6月11日，海博股份公布重組方案，計劃置出出租車以及不銹鋼器皿業(yè)務(wù)，保留第三方冷鏈物流業(yè)務(wù)。與此同時，還將獲注大股東光明集團旗下80.29億元的農(nóng)工商房地產(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)潘建軍透露，光明食品集團改革方案的內(nèi)容之一就是證券化，通過證券化來提高混合經(jīng)濟的比重，而海博股份重組是光明食品集團提高資產(chǎn)證券化率的重要一步。一個中期目標是，未來3-5年，光明集團旗下混合所有制的企業(yè)占比將達80%，證券化率達80%。

光明集團去年以來先后兼并上海蔬菜集團、接受牛奶集團持有的光明乳業(yè)股權(quán)、啟動海博股份重組、收購廣西鳳山乳業(yè)等。為了優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，光明集團去年還成立了財務(wù)公司，涉足金融業(yè)務(wù)。

據(jù)一名長期關(guān)注光明集團的分析師介紹，由于旗下業(yè)務(wù)板塊多為實業(yè)，重資產(chǎn)運作不利于長久的利潤增長，光明系資產(chǎn)證券化已經(jīng)推進了好幾年，隨著房地產(chǎn)板塊上市，集團內(nèi)部定下了年內(nèi)要做到30%的目標。

今年年初，農(nóng)工商房地產(chǎn)集團董事長張智剛提出，要確保公司上市，要解決“高負債、高存量、高成本”的“三高”現(xiàn)象。他說，要以集團上市為契機，利用光明食品集團資源，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、金融地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)。實現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)，將光明食品集團的財務(wù)平臺、資金平臺有機地結(jié)合起來，進一步提高企業(yè)的效益。

光明集團多重轉(zhuǎn)型壓力的出口，或許就在于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。

有業(yè)內(nèi)人士認為，農(nóng)工商注入海博股份，既可以為資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊提供融資平臺，又可以為海博股份增厚資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力，對光明集團、農(nóng)工商房地產(chǎn)和海博股份來說是共贏局面。

母公司土地資源待轉(zhuǎn)化

根據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測，借助光明集團的優(yōu)勢，農(nóng)房未來將在政府保障、產(chǎn)業(yè)資源、土地資源、金融資源與品牌資源等方面打開想象空間。

公開資料顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，光明集團手中握有近百萬畝存量土地。這些土地資源會否有效注入上市公司，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的轉(zhuǎn)化，正是資本市場未來所高度關(guān)注的。

據(jù)公開資料顯示，截至2011年3月，光明集團所屬農(nóng)場經(jīng)營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)（原南匯區(qū)域內(nèi)）和江蘇省大豐市、安徽黃山市，其中上海市郊約51.3萬畝，外省市約46.8萬畝。

農(nóng)房集團董事長張智剛曾對媒體表示，“大股東光明食品集團手中還有不少土地，通過‘退二進三’，這些土地有可能會由我們接手?！?/p>

億翰智庫研究總監(jiān)張化東認為，在國家大的土地開發(fā)利用背景下，光明集團如果把手頭的存量土地資源進行再開發(fā)、再利用，這部分的溢價空間將非常大。

中金公司的一份研報稱，“光明旗下符合上?！硕M三’計劃的存量土地，在上海市有30多塊，涉及面積上千畝，包括北外灘梅林正廣和大樓整體平移等”。

但這些土地資源轉(zhuǎn)化到上市公司需要一定的時間。因此，上市之前，從2013年6月以來，農(nóng)工商至少斥資100億元在全國范圍內(nèi)激進購地。

截至2013年末，農(nóng)工商土地儲備達到300多萬平方米（約4600多畝）。項目遍及上海、江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北等地。除了積極拿地之外，農(nóng)工商母公司的隱性土地資源也是其最大優(yōu)勢。

激進拿地“后遺癥”

根據(jù)其土地儲備比重顯示，農(nóng)工商在江蘇、浙江等地占到超過50%，而這些城市在2014年恰恰成為了全國降價潮的重災(zāi)區(qū)。

一方面因海量的土地資源而備受期待，另一方面因盈利能力欠缺、面臨較大資金壓力，農(nóng)工商房地產(chǎn)開始遭受各方質(zhì)疑。

以杭州為例。2013年，農(nóng)工商花14.86億元拿下杭州蕭山的兩幅熱門宅地。樓面價分別為9892.03元/平方米、8473.28元/平方米。其中一個項目將于今年5月底開售，據(jù)現(xiàn)場銷售人員透露，單價在1.4萬元/平方米－1.5萬元/平方米左右，換言之，首期開盤難逃微利甚至虧本銷售的命運。

上述分析師認為，大部分房企前些年的盲目擴張，導(dǎo)致三四線城市如今都存在供過于求的情況。農(nóng)工商房地產(chǎn)去年至今都沒有拿地動作，可見其戰(zhàn)略調(diào)整的決心。然而，要全身而退并不容易。一方面，三四線城市的銷售壓力大，短期內(nèi)很難迅速將這部分庫存全部消化；另一方面，房企在一二線城市的投資項目遇到的資金壓力和盈利難度比之前更高。

21世紀經(jīng)濟報道記者翻閱農(nóng)工商房地產(chǎn)公布的財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2011~2013年公司營業(yè)收入分別為44.64億元、62.4億元、110億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為5.02億元、4.8億元和3.39億元。

農(nóng)工商房地產(chǎn)的負債率高于行業(yè)平均水平：2012年、2013年以及2014年一季度，其資產(chǎn)負債率分別高達74%、83%、86%；毛利率僅為25%、19%、20%；其中最引人關(guān)注的是，2014年1-3月凈利潤為-19527.91（萬元），虧損近2億元。2014年，農(nóng)工商房地產(chǎn)承諾的凈利潤是6億元。

但在養(yǎng)老、物流等行業(yè)目前尚未培育出成熟的盈利模式之前，轉(zhuǎn)型后的農(nóng)工商地產(chǎn)的盈利能力尚不確定。

為了回應(yīng)市場對于農(nóng)房集團近幾年增收不增利的質(zhì)疑，海博股份7月22日公布的農(nóng)工商房地產(chǎn)的盈利預(yù)測顯示，農(nóng)工商房產(chǎn)2014、2015年的營業(yè)收入預(yù)測額分別為131.6億元（售房收入106.3億元）和162.9億元（售房收入141.5億元），同期歸屬于母公司所有者的預(yù)測凈利潤分別為6.2億元和9.17億元。

其中，2015年度營業(yè)成本預(yù)測數(shù)為111.73億元，較2014年預(yù)測數(shù)增長19.86億元，主要是隨同營業(yè)收入增長，相應(yīng)增加營業(yè)成本。公司2015年預(yù)計主營業(yè)務(wù)毛利率為24.01%，公司2014年與2015年相比毛利率變動不大。

因此，資本市場對于農(nóng)工商房地產(chǎn)上市的看點，在于土地儲備與海博股份原有的物流地產(chǎn)。海博物流在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)有11萬平方米的土地資源、有西郊冷鏈園區(qū)的土地資源，以及菜管家電商平臺的物流倉儲建設(shè)，也在此次重組中因地產(chǎn)業(yè)務(wù)的注入而被寄予厚望。

不過，當21世紀經(jīng)濟報道記者聯(lián)系農(nóng)工商房地產(chǎn)相關(guān)負責人求證上述業(yè)績、負債率問題時，對方稱目前公司正處于重組過程中，不方面透露更多。

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