沒(méi)有售樓處，也沒(méi)有樣板間，但這都不影響深圳網(wǎng)紅盤(pán)海德園的吸客能力。

　　隨著海德園A區(qū)5月20日入市，推出239套、單套住宅建筑面積約143-251平方米的房源，項(xiàng)目工地外就時(shí)常徘徊著兩波人，一波是前來(lái)實(shí)勘的打新客，他們短則停留十分鐘，長(zhǎng)則半小時(shí)；另一波則是朝十晚七駐守候客的中介，他們一面充當(dāng)海德園的導(dǎo)購(gòu)，一面順勢(shì)將前來(lái)踩盤(pán)的打新客攬為客戶。

　　深圳單個(gè)樓盤(pán)久違地迎來(lái)熱鬧的景象。

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)梳理，深圳今年前四月共有13個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中過(guò)半去化不及四成，無(wú)一新盤(pán)售罄。而均價(jià)12.6萬(wàn)元、單套總價(jià)區(qū)間1755萬(wàn)-3240萬(wàn)元的海德園A區(qū)是深圳今年第一個(gè)認(rèn)籌比超過(guò)1：3的新盤(pán)。

　　5月26日，“海德園A區(qū)”微信公眾號(hào)公布意向登記人名冊(cè)，顯示共有686批客戶入圍并完成300萬(wàn)意向保證金凍結(jié)，入圍積分則是53.5。參照B區(qū)181套開(kāi)盤(pán)即售罄的業(yè)績(jī)，此次A區(qū)推出的239套房源抑或?qū)崿F(xiàn)日光。5月25日傍晚，收到海德園A區(qū)積分入圍通知的陳女士匆匆趕到項(xiàng)目工地，臨近選房日期，她想先到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘一下環(huán)境，尤其令她擔(dān)憂的是項(xiàng)目臨近北環(huán)高速，可能會(huì)帶來(lái)大分貝噪音，為此，她特意繞到最靠近高速路的那棟樓下，希望能真實(shí)感受噪音影響。

　　其實(shí)，噪音問(wèn)題不足以讓她放棄打新海德園。一路過(guò)來(lái)，她對(duì)豪宅區(qū)的環(huán)境非常滿意，尤其是距離海德園不足100米的紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)——這也是她此次換房的主要?jiǎng)恿χ?，希望女兒可以借此念一個(gè)好學(xué)校，紅嶺集團(tuán)的教育質(zhì)量在深圳頗有口碑。陳女士心儀的房型是一棟和二棟194平方米的4房。

　　此次打新中不乏這類追求學(xué)位的家長(zhǎng)。附近中介門(mén)店的一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他發(fā)現(xiàn)，這次從紅樹(shù)灣片區(qū)過(guò)來(lái)打新的購(gòu)房者不少，原因就在于，紅樹(shù)灣片區(qū)的學(xué)校資源不能滿足家長(zhǎng)們的需求，因此學(xué)位成為此番打新的著重關(guān)注點(diǎn)。

　　一位在附近租房陪讀的家長(zhǎng)，這次就憑70分以上的高積分成功拿下海德園A區(qū)的入場(chǎng)券。

　　海德園位于深圳新晉豪宅區(qū)安托山片區(qū)，該片區(qū)介乎深圳兩大成熟豪宅區(qū)華僑城與香蜜湖之間，自2018年起陸續(xù)有安巒公館、萬(wàn)科臻山府、天健公館等豪宅小區(qū)建成于此，規(guī)劃中還將建設(shè)博物館群，目前配套學(xué)位有紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳高級(jí)中學(xué)。

　　另一類參與海德園A區(qū)打新的，是有父母輩支持的年輕群體。從事豪宅買賣十?dāng)?shù)年的地產(chǎn)人士李文斌，此番手頭有11位客戶參與海德園A區(qū)打新，其中大部分客戶是給即將回國(guó)，或大學(xué)畢業(yè)，或準(zhǔn)備結(jié)婚的孩子購(gòu)買自住房，“10個(gè)里面8個(gè)是給孩子買的?！睂?duì)這些客戶，資金不是問(wèn)題，更重要的是購(gòu)房名額。

　　與周邊二手房超千萬(wàn)的倒掛價(jià)格也吸引了不少投資客入場(chǎng)。

　　項(xiàng)目周邊的中介早已算好了收益賬本：海德園均價(jià)12.6萬(wàn)元/平方米，而相鄰小區(qū)萬(wàn)科臻山府市場(chǎng)單價(jià)約19萬(wàn)元/平方米，天健公館單價(jià)約18萬(wàn)元/平方米。如果簡(jiǎn)單以周邊小區(qū)市場(chǎng)價(jià)作為參照，那么海德園與周邊二手房存在5.4萬(wàn)-6.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)差，此時(shí)打中一套194平方米的主力戶型，意味著“打中一套賺1000萬(wàn)”。

　　更有人進(jìn)一步計(jì)算得出，如果打中一套144平方米的4房，在無(wú)房無(wú)貸首付三成的情況下，交房五年后以單價(jià)17萬(wàn)元/平方米出售，賬面浮盈634萬(wàn)元，自有資金收益率54.7%，年化投資回報(bào)率7.4%。

　　一位海德園B區(qū)的業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他所在的業(yè)主群中有不少業(yè)主也參與了A區(qū)的打新，購(gòu)房名額則來(lái)自親屬。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)看到，一名業(yè)主在社交平臺(tái)曬出自己積分入圍的截圖。

　　打新客意在海德園，而購(gòu)房實(shí)力雄厚的打新客則是中介們的目標(biāo)。

　　距離海德園不到500米的范圍內(nèi)，有美聯(lián)物業(yè)、安家天下、樂(lè)有家、糯家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、德佑等不同機(jī)構(gòu)的近十家中介門(mén)店。自海德園傳出入市的消息，每天都有附近門(mén)店的中介朝十晚七駐守在海德園項(xiàng)目周邊。

　　如果過(guò)路的人中有表現(xiàn)出對(duì)項(xiàng)目感興趣的，他們便會(huì)迎上去，做一番講解。其中一位中介指著某棟樓某層向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者介紹，“那是這批推售的房源中總價(jià)最低的，1755萬(wàn)”。

　　打新人數(shù)越多，意味著落選的人數(shù)越多，而這些落選的實(shí)力買家，都有明確的置業(yè)需求，又可以成為新的優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買力，尤其是名下二套房的家庭，積分往往不足以入圍，但是又希望小孩在該片區(qū)入學(xué)，便會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。

　　一位中介說(shuō)，今年以來(lái)都沒(méi)有開(kāi)單，但今天（5月27日）在現(xiàn)場(chǎng)收獲了十幾位實(shí)力客戶，其中一位就因?yàn)殄e(cuò)過(guò)海德園的資料遞交時(shí)間，無(wú)奈只能轉(zhuǎn)向周邊的二手豪宅。

　　海德園的熱鬧說(shuō)明，深圳樓市打新客并沒(méi)有消失，而是在等候心儀的樓盤(pán)入市。

　　上述海德園B區(qū)業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，四年時(shí)間他先后打新過(guò)2018年的潤(rùn)府三期，2021年的深鐵懿府一期和深業(yè)中城，前前后后落選4次，第5次才得以順利中簽，“期間資金一直待在活期賬戶，沒(méi)辦法理財(cái)，虧了很多。”

　　而前述到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘的陳女士表示，在2020年也曾打新過(guò)潤(rùn)璽一期，不過(guò)當(dāng)時(shí)萬(wàn)人搖號(hào)，最終她折戟而歸。

　　可以佐證的是，另一個(gè)受到打新人追捧，與海德園同步入市、均價(jià)約11.5萬(wàn)元/平方米的熱門(mén)新盤(pán)招商仕林臻邸，此次雖然認(rèn)籌比只有1：1.34，但是開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率依舊達(dá)到95%，也是今年以來(lái)深圳開(kāi)盤(pán)首日去化率最高的新盤(pán)。

　　此外，在海德園公布意向登記人名冊(cè)的5月26日，開(kāi)盤(pán)逾5個(gè)月的華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期宣告尾盤(pán)售罄。

　　不過(guò)，與往年相比，深圳新盤(pán)打新的熱度確實(shí)有所降溫。

　　位于蛇口、與周邊二手房最高有約6萬(wàn)價(jià)差的招商仕林臻邸此番無(wú)需積分便可入圍，而海德園A區(qū)的入圍積分相比去年B區(qū)的62.2分少了差不多10分，53.5的積分意味著只要夫妻雙方為深戶，家庭名下無(wú)房，且有未成年子女，便可入圍。

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