伴隨解禁時(shí)間窗口的臨近，近兩年引爆市場的公募基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金溢價(jià)率紛紛創(chuàng)下年內(nèi)新低，平均溢價(jià)率較2月中旬的高點(diǎn)已回落超30個(gè)百分點(diǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，此次解禁主要涉及金融機(jī)構(gòu)、部分產(chǎn)業(yè)資本等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人，他們有相對(duì)理性的交易方式和策略，更傾向于長期配置。各家基金管理人針對(duì)解禁做了充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，以保持該類產(chǎn)品二級(jí)市場價(jià)格的穩(wěn)定。

首批公募REITs解禁“倒計(jì)時(shí)”

機(jī)構(gòu)更傾向長期配置

近日，富國、博時(shí)、華安、平安、中金、東吳、浙商證券等多家基金管理人發(fā)布公告，提示旗下公募REITs產(chǎn)品份額解除限售。公告顯示，上述產(chǎn)品解禁后的可流通份額占全部基金份額的比例在41%~80%。限售份額自2022年6月21日起，即首批公募REITs上市一年時(shí)，滿足基金份額解除限售條件。

談及公募REITs解禁對(duì)投資的影響，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛表示，公募REITs在發(fā)行時(shí)，戰(zhàn)略配售份額占比較高，客觀上可能會(huì)導(dǎo)致解禁后流通份額增加比例較高。但總體來看，解禁后REITs的總流通市值仍然比較有限。

李盛分析，解禁份額的戰(zhàn)略投資人主要是金融機(jī)構(gòu)和部分產(chǎn)業(yè)資本，大部分REITs市價(jià)相對(duì)于發(fā)行價(jià)有一定溢價(jià)，不排除部分戰(zhàn)略配售投資人有兌現(xiàn)收益的動(dòng)力，賣盤的增加可能對(duì)二級(jí)市場造成壓力。

“但戰(zhàn)略配售投資人畢竟是專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，有相對(duì)理性的交易方式和交易策略。而且，二級(jí)市場價(jià)格的大幅下降也會(huì)提升REITs的分派率、IRR等收益指標(biāo)，對(duì)于理性投資人而言可能是一次資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)?！崩钍⒄f。

面臨產(chǎn)品的解禁壓力，各家公募基金管理人也做好了充分準(zhǔn)備。

李盛表示，作為基金管理人，主要還是做好基金的運(yùn)營管理、信息披露等工作，通過各種方式向投資人傳遞REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，引導(dǎo)投資人正確認(rèn)識(shí)REITs的價(jià)值，理性投資和交易。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，已經(jīng)提前做了諸多準(zhǔn)備，中航首鋼綠能REIT管理人已與各戰(zhàn)略投資者進(jìn)行了一對(duì)一的溝通，了解持有意向，與新戰(zhàn)略投資者對(duì)接，同時(shí)，創(chuàng)造大宗交易等機(jī)會(huì)，保持二級(jí)市場價(jià)格穩(wěn)定?！盎谇捌诘恼{(diào)研和訪談，預(yù)計(jì)解禁對(duì)REITs二級(jí)市場影響不大。險(xiǎn)資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資的長期配置傾向更強(qiáng)，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)?！?/p>

平均溢價(jià)率

較年內(nèi)高點(diǎn)回落30個(gè)百分點(diǎn)

解禁日臨近，公募REITs二級(jí)市場溢價(jià)率紛紛回落。截至5月27日，12只公募REITs平均溢價(jià)率為22.19% ，比2月中旬的高點(diǎn)回落超30個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，該類產(chǎn)品今年在二級(jí)市場的漲幅也基本抹平，截至5月27日，12只公募REITs今年以來平均漲幅為-0.69%，7只產(chǎn)品錄得負(fù)收益。

談及溢價(jià)率的劇烈變化，中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，REITs是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，但從二級(jí)市場表現(xiàn)來看，公募REITs前期漲副較大，相較于其內(nèi)在價(jià)值有一定偏離，長期來看，二級(jí)市場價(jià)格終將回歸其內(nèi)在價(jià)值。

李盛表示，REITs的底層資產(chǎn)本身是以穩(wěn)定現(xiàn)金流為特性的，長期而言，REITs的二級(jí)市場價(jià)格應(yīng)圍繞底層資產(chǎn)的估值波動(dòng)。前期，由于REITs還是新的基金品種，由于認(rèn)識(shí)不足和資產(chǎn)稀缺等因素，二級(jí)市場存在非理性炒作行為，溢價(jià)率過高，近期價(jià)格下行和交易量縮小是市場逐漸趨于理性的體現(xiàn)。

在公募REITs折溢價(jià)大幅波動(dòng)的背景下，多家公募機(jī)構(gòu)和人士也提醒投資者理性參與投資。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部建議，投資者應(yīng)充分了解產(chǎn)品特性，仔細(xì)研讀公開披露文件和行業(yè)研究報(bào)告。如產(chǎn)品《招募說明書》，對(duì)底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理情況、現(xiàn)金流分派情況等信息都有審慎的預(yù)測。同時(shí)，市場上REITs領(lǐng)域的公眾號(hào)、研究報(bào)告也相當(dāng)豐富，投資環(huán)境越來越完善。

另一方面，業(yè)內(nèi)人士建議投資者持續(xù)關(guān)注二級(jí)市場走勢，理性參與。前期公募REITs漲幅較高，部分產(chǎn)品發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示公告，公示價(jià)格上漲將導(dǎo)致投資者實(shí)際現(xiàn)金流分派率降低的風(fēng)險(xiǎn)。若二級(jí)市場價(jià)格處于高位，投資者最好暫緩入市。

“從REITs發(fā)行起，我們一直呼吁投資者客觀了解REITs的基本概念和風(fēng)險(xiǎn)收益特征，理性看待REITs的投資價(jià)值。”李盛表示，REITs的本質(zhì)是針對(duì)特定底層資產(chǎn)的權(quán)益投資，以穩(wěn)定運(yùn)營、穩(wěn)定分紅為特征，適合長期資產(chǎn)配置。短期的追漲殺跌可能面臨較大的投資和交易風(fēng)險(xiǎn)。

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