家人們，誰懂??？今天咱們來聊一個能讓財務(wù)和開發(fā)商集體“地鐵老人看手機”的話題——墻改基金在土地增值稅清算里的那些事兒。一提到這玩意兒，多少會計朋友的頭發(fā)又悄悄地多了一絲銀白。這玩意兒就像是游戲里的一個隱藏任務(wù)，做好了加分，做不好直接把你踢回新手村，簡直是房地產(chǎn)財務(wù)圈的“開卷考試都抄不明白”系列。

首先，咱得搞清楚，“墻改基金”到底是個啥神仙？它的全名叫“新型墻體材料專項基金”，聽著就很高大上對不對？其實說白了，就是為了環(huán)保，鼓勵大家別再用那些毀田燒土的實心黏土磚了，改用新材料蓋房子。國家就設(shè)了個規(guī)矩：你要蓋房？行，先交一筆錢到這個基金池子里。你要是乖乖用了環(huán)保新材料，表現(xiàn)良好，這筆錢回頭可能會給你返還一部分，算是個“三好學(xué)生”獎狀。你要是頭鐵，非要用老土磚，那對不起，這錢就當(dāng)是“罰款”了，不僅不退，可能還得加倍。

好，背景介紹完畢，現(xiàn)在進入正題，也就是讓無數(shù)打工人“心態(tài)崩了”的環(huán)節(jié)：這筆交上去的墻改基金，在我賣完房子，進行終極大BOSS挑戰(zhàn)——土地增值稅清算的時候，到底能不能作為成本給扣掉？這個問題，堪稱財務(wù)界的“靈魂拷問”。

別急，咱一層一層地剝。理論上，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則，還有著名的“國稅發(fā)〔2009〕91號”文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)成本里，是包含“開發(fā)間接費用”的。而墻改基金，作為一種行政事業(yè)性收費，通常情況下，完全可以光明正大地計入開發(fā)成本，在計算土地增值額時進行扣除。你看，這么一說是不是感覺“爺青回”，世界又美好了？你交了錢，這錢就是你蓋房子的成本之一，扣除它，天經(jīng)地義！就像你打游戲買了把屠龍刀，算進你的裝備成本里，沒毛病！

但是！生活嘛，總喜歡給你來個戲劇性的轉(zhuǎn)折。還記得我們前面說的“三好學(xué)生獎狀”——返還嗎？這玩意兒才是真正的“刺客”。如果你因為使用了新型墻體材料，政府爸爸一開心，把之前交的墻改基金給退還給你了，哪怕只退了一部分。這時候，情況就變得微妙起來了。

稅務(wù)局大哥會拍著你的肩膀，語重心長地說：“小同志，這筆錢都回到你口袋里了，你還把它當(dāng)成本扣掉，是不是有點不講武德？”沒錯，已經(jīng)返還的部分，就不能再作為扣除項目了。道理很簡單，你沒花這個錢，哪來的成本？想兩頭占便宜？門兒都沒有！所以，土地增值稅清算時，只能扣除你實際支付且沒有被返還的那部分墻改基金。如果全額返還，那你一分錢都不能扣。

現(xiàn)在，更刺激的來了?，F(xiàn)實中的“騷操作”遠比理論復(fù)雜。很多時候，土地增值稅清算的時間點，和你拿到墻改基金返還款的時間點，它倆不一定能對得上！可能你土增清算都做完了，報告都交上去了，稅也繳了，結(jié)果過了半年，墻改辦的返還款“叮”的一聲到賬了。這下怎么辦？場面一度十分尷尬。

這時候，你已經(jīng)扣除的成本里包含了這筆后來被返還的錢，導(dǎo)致你少交了土地增值稅。難道要回去跟稅務(wù)局說“我錯了”，重新清算一次？一般不這么操作。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）這類文件的精神，你收到的這筆返還款，應(yīng)該在收到的當(dāng)期，計入你的應(yīng)納稅所得額，去交企業(yè)所得稅。簡單說就是，土地增值稅這邊不動了，但在企業(yè)所得稅那邊給你“找補”回來。你看，命運的齒輪開始轉(zhuǎn)動，一個坑平了，另一個坑又出現(xiàn)了。

這里還要劃個重點，你交的到底是“基金”還是“罰款”，性質(zhì)完全不同。如果是規(guī)規(guī)矩矩交的“新型墻體材料專項基金”，那按我們上面說的邏輯走。但如果是因為你違規(guī)使用禁止材料，而被處以的“罰款”，那不好意思，任何性質(zhì)的罰款、罰金、滯納金，在稅前都是不允許扣除的。這筆錢，你就當(dāng)是為自己的任性買了單，別指望在稅上找補回來了，想都不要想！

而且，還有一個巨坑的地方在于，各地的具體執(zhí)行口徑可能還不一樣！有的地方稅務(wù)局要求你在清算時，必須提供墻改辦出具的“未返還證明”，才能讓你扣。有的地方則相對寬松，只要你能提供繳納憑證就行。所以在實際操作中，最好的辦法就是，拿起電話，或者親自跑一趟，跟你所在地的稅務(wù)局主管老師好好聊聊，問清楚他們那兒的“副本任務(wù)”具體是怎么規(guī)定的。千萬別憑著一本全國通用的秘籍就想當(dāng)然，不然分分鐘被現(xiàn)實教做人。

所以你看，一個看似不起眼的墻改基金，背后牽扯出土地增值稅、企業(yè)所得稅、地方政策差異等一系列問題，環(huán)環(huán)相扣，一不小心就掉進坑里。它就像一個薛定諤的成本，扣與不扣，怎么扣，扣多少，全看你有沒有拿到那筆“返還款”，以及什么時候拿到。這考驗的不僅是財務(wù)人員的專業(yè)知識，更是他們的耐心和與各方溝通的能力。

好，現(xiàn)在問題來了，假設(shè)你這墻改基金交了，也拿到返還了，賬也調(diào)了。結(jié)果隔壁老王告訴你，他那個項目因為各種騷操作，壓根就沒交這筆錢，但他的房子也蓋好了，賣出去了。請問，這時候你的心理陰影面積是多少？

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