嘿！各位看官，咱今天聊點(diǎn)“陳芝麻爛谷子”的事兒，但絕對(duì)實(shí)用有料！尤其是那些在2016年，昆明樓市里摸爬滾打，想買房賣房卻被各種稅費(fèi)搞得“一頭霧水”的朋友們，這篇文簡(jiǎn)直就是你的“回憶殺”加“避坑指南”（雖然時(shí)間有點(diǎn)晚）。2016年嘛，那可是樓市政策“風(fēng)起云涌”的一年，特別是對(duì)于房產(chǎn)交易稅費(fèi)，簡(jiǎn)直是“城頭變幻大王旗”，讓人直呼“懵圈”！

話說(shuō)2016年，咱們昆明的房產(chǎn)交易市場(chǎng)那是相當(dāng)活躍，但同時(shí)，政策上的調(diào)整也讓不少人“心驚肉跳”。其中最大的“瓜”，莫過(guò)于“營(yíng)改增”了！沒(méi)錯(cuò)，就是那個(gè)把營(yíng)業(yè)稅大哥“送走”，讓增值稅小弟“上位”的改革。這可不是小打小鬧，它直接影響了咱們買賣房子的成本，特別是那些非滿兩年就急著出手的房東們，簡(jiǎn)直是“一夜回到解放前”的感覺(jué)。

咱們先從大家最熟悉的“契稅”說(shuō)起。2016年在昆明買房，這契稅是肯定跑不掉的。具體稅率嘛，那得看你買的是首套房還是二套房，還有房子的面積大小。一般來(lái)說(shuō)，如果你在昆明是首次購(gòu)房，而且面積在90平方米及以下的，恭喜你，契稅稅率是1%。如果面積超過(guò)90平方米，那就是1.5%。這簡(jiǎn)直是給剛需黨“開(kāi)小灶”?。〉绻阗I的是二套房，那稅率就有點(diǎn)不一樣了，90平方米及以下的，稅率是1%，超過(guò)90平方米的，那就是2%了。至于非住宅，比如商鋪、寫字樓啥的，那可就沒(méi)這么優(yōu)惠了，通常都是3%。所以說(shuō)，買房前搞清楚自己是不是“首套”，面積是“大戶”還是“小戶”，真的能省下不少“真金白銀”??！

重頭戲來(lái)了，就是那個(gè)讓無(wú)數(shù)人“剪不斷理還亂”的“增值稅”和“營(yíng)業(yè)稅”！2016年5月1日之前，咱們買賣房產(chǎn)，主要涉及到的是營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)時(shí)的政策是，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。是不是很簡(jiǎn)單粗暴？但從2016年5月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)的“營(yíng)改增”正式實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)也被納入其中。這意味著，從那天開(kāi)始，營(yíng)業(yè)稅就徹底“下線”了，取而代之的是增值稅。對(duì)于個(gè)人銷售住房，如果購(gòu)買不足2年，按照5%的征收率全額繳納增值稅；如果購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房，則免征增值稅。這個(gè)“2年”期限可是個(gè)“黃金分割線”啊，一不小心沒(méi)“滿二”，那可就是“肉疼”的節(jié)奏！所以，那時(shí)候很多房東都是掐著指頭算日子，就為了等那個(gè)“滿二”節(jié)點(diǎn)，不然稅費(fèi)一出來(lái)，簡(jiǎn)直能讓你“原地爆炸”。

除了契稅和增值稅（或營(yíng)業(yè)稅），還有個(gè)“狠角色”叫做“個(gè)人所得稅”。在昆明進(jìn)行房產(chǎn)交易，這筆稅費(fèi)也得算進(jìn)去。一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人所得稅有兩種征收方式：一種是核定征收，按照房屋交易總價(jià)的1%或2%來(lái)征收；另一種是差額征收，也就是按照房屋原值與現(xiàn)值差額的20%來(lái)征收。哪種劃算，那得看你房子是“暴漲”還是“平穩(wěn)”。當(dāng)然，個(gè)人所得稅也有“免死金牌”，那就是“滿五唯一”！如果你賣的房子是家庭唯一住房，并且產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之日起滿五年，那么恭喜你，這筆個(gè)稅就免了！這簡(jiǎn)直是給“老實(shí)人”的福利啊，所以那些持有多年的房東們，到了2016年賣房時(shí)，如果符合“滿五唯一”的條件，那可就“偷著樂(lè)”吧！

別以為這樣就完事了，還有一些“小零碎”的費(fèi)用也得算進(jìn)去。比如“印花稅”，雖然數(shù)額不大，通常是按交易價(jià)格的萬(wàn)分之五來(lái)征收，買賣雙方都要交。還有“交易手續(xù)費(fèi)”，這個(gè)是按照房屋建筑面積來(lái)收的，具體費(fèi)用因各地政策略有不同，但通常也不高。再就是“房屋登記費(fèi)”，這個(gè)也是一筆固定的小額費(fèi)用，主要是為了辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。雖然這些費(fèi)用單看起來(lái)不多，但加起來(lái)也可能是一筆不小的開(kāi)支，所以說(shuō)，買賣房子真是個(gè)“系統(tǒng)工程”，每一筆賬都得算清楚。

所以在2016年，昆明的朋友們?cè)谫I賣房子時(shí)，真的需要“火眼金睛”，把這些稅費(fèi)政策搞得明明白白。特別是“營(yíng)改增”的過(guò)渡期，如果你是5月1日前交易，適用營(yíng)業(yè)稅；5月1日后交易，則適用增值稅。這中間的時(shí)間點(diǎn)，可謂是“驚心動(dòng)魄”，早一天晚一天可能就差了好幾萬(wàn)塊錢。那時(shí)候不少人都在網(wǎng)上各種搜索，各種咨詢，就為了弄清楚自己到底該交多少。有的朋友甚至開(kāi)玩笑說(shuō)，這交的哪里是稅，分明是“智商稅”啊，政策變來(lái)變?nèi)?，沒(méi)點(diǎn)“學(xué)習(xí)力”真跟不上節(jié)奏！

總而言之，2016年的昆明房產(chǎn)交易稅費(fèi)，核心就是圍繞著契稅、增值稅（或營(yíng)業(yè)稅）和個(gè)人所得稅這三大塊，輔以一些小額雜費(fèi)。而其中，“營(yíng)改增”的改革，以及“滿二”和“滿五唯一”的政策界限，是大家最需要“劃重點(diǎn)”的地方。希望這篇“穿越時(shí)空”的稅費(fèi)解讀，能讓大家對(duì)2016年昆明房產(chǎn)交易稅有個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)，畢竟，歷史總是驚人的相似，了解過(guò)去，才能更好地把握現(xiàn)在和未來(lái)……

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